Vermieter und Steuern: Diese Kosten kannst du absetzen

Als Vermieter kannst du eine Vielzahl von Ausgaben steuerlich absetzen und dadurch deine Steuerlast erheblich senken. Viele Eigentümer verschenken jedoch bares Geld, weil sie nicht alle absetzbaren Kosten kennen oder falsch kategorisieren. Welche Werbungskosten du geltend machen kannst und worauf du dabei achten solltest, erfährst du hier.

Wie Mieteinnahmen versteuert werden

Deine Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das bedeutet: Du musst sie in der Anlage V deiner Steuererklärung angeben. Versteuert wird dabei nicht die Bruttomiete, sondern dein Gewinn – also die Einnahmen abzüglich aller Werbungskosten. Diese werden dann zu deinem persönlichen Steuersatz versteuert, der je nach Einkommen zwischen 14% und 45% liegen kann. Ein wichtiger Punkt: Du musst alle Mieteinnahmen angeben, auch wenn du nur zeitweise vermietest oder bei Airbnb aktiv bist. Selbst Nebenkostennachzahlungen zählen zu den steuerpflichtigen Einnahmen. Vorteil: Je mehr absetzbare Kosten du geltend machst, desto geringer fällt deine Steuerlast aus. In manchen Fällen kannst du sogar einen Verlust erzielen, der sich mit anderen Einkünften verrechnen lässt. Nachteil: Der bürokratische Aufwand ist nicht zu unterschätzen – du solltest alle Belege systematisch sammeln und idealerweise ein Steuerprogramm oder einen Steuerberater nutzen.

Sofort abzugsfähige Werbungskosten

Zu den sofort absetzbaren Werbungskosten gehören alle laufenden Ausgaben, die du komplett im Jahr der Zahlung geltend machen kannst. Dazu zählen Verwaltungskosten wie Gebühren für die Hausverwaltung (meist 200-400 Euro pro Jahr und Wohnung), Kontoführungsgebühren für dein Mietkonto, Rechtsberatungskosten bei Mietstreitigkeiten oder Maklerkosten für die Mietersuche. Auch Versicherungsprämien sind voll absetzbar – etwa für die Wohngebäudeversicherung (typisch 150-400 Euro jährlich), Haftpflicht, Mietausfallversicherung oder Rechtsschutzversicherung. Weitere Posten: Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Hausmeisterdienste, Gartenpflege und Winterdienst. Auch Fahrtkosten zur Immobilie kannst du mit 0,30 Euro pro Kilometer ansetzen. Ein wichtiger Tipp: Leg für deine vermietete Immobilie ein separates Bankkonto an – das erleichtert die Dokumentation enorm. Kritisch zu sehen: Das Finanzamt prüft bei hohen Verwaltungskosten gerne genauer nach, ob diese tatsächlich nur die vermietete Immobilie betreffen. Private Anteile musst du entsprechend herausrechnen.

Instandhaltung und Reparaturen richtig absetzen

Bei Erhaltungsaufwendungen wird zwischen Instandhaltungskosten und Herstellungskosten unterschieden – und das macht einen riesigen Unterschied. Reparaturen und Instandhaltungen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, kannst du sofort komplett absetzen. Dazu gehören etwa Malerarbeiten, neue Heizkörper, Sanitärreparaturen, Fensterreparaturen oder das Ausbessern von Bodenbelägen. Modernisierungen hingegen, die den Standard erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern, gelten als Herstellungskosten und müssen über viele Jahre abgeschrieben werden. Beispiel: Eine neue Einbauküche mit einem Wert von 8.000-12.000 Euro muss über 10 Jahre abgeschrieben werden. Eine neue Heizungsanlage sogar über die gesamte Gebäudenutzungsdauer. Die Grenze ist oft fließend: Ein neues Bad kann als Instandhaltung gelten, wenn es stark veraltet war – oder als Modernisierung, wenn du den Standard erhöhst. Vorsicht: Führst du innerhalb von drei Jahren nach Kauf Renovierungen durch, die mehr als 15% des Kaufpreises ausmachen, wertet das Finanzamt diese oft als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann musst du die Kosten über 50 Jahre abschreiben statt sofort.

Abschreibungen: AfA richtig nutzen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Vermieter besonders wichtig, da sie jährlich einen Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen können. Bei nach 1924 errichteten Gebäuden beträgt die AfA 2% pro Jahr, bei älteren Gebäuden 2,5%. Das bedeutet: Du kannst das Gebäude über 50 bzw. 40 Jahre abschreiben. Wichtig: Abschreibbar ist nur der Gebäudewert, nicht der Grundstücksanteil. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem geschätzten Grundstücksanteil von 30% (also 90.000 Euro) kannst du jährlich 2% von 210.000 Euro = 4.200 Euro absetzen. Bei denkmalgeschützten Immobilien sind sogar Sonderabschreibungen von 9% über 8 Jahre plus 7% über 4 weitere Jahre möglich – insgesamt also 100% in 12 Jahren. Auch für neue Mietwohnungen gibt es unter bestimmten Bedingungen Sonderabschreibungen von 5% zusätzlich über 4 Jahre. Ein häufiger Fehler: Viele Vermieter vergessen, dass auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen, Markisen oder Außenanlagen separat und schneller abgeschrieben werden können. Eine Einbauküche etwa über 10 Jahre, Teppiche über 8 Jahre. Das bringt dir deutlich mehr Steuerersparnis als die pauschale Gebäude-AfA.

Finanzierungskosten vollständig absetzen

Alle Kreditzinsen für dein Immobiliendarlehen sind als Werbungskosten voll absetzbar – und das kann richtig ins Gewicht fallen. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5% zahlst du jährlich 7.000 Euro Zinsen, die du komplett geltend machen kannst. Das bedeutet bei einem persönlichen Steuersatz von 35% eine Steuerersparnis von 2.450 Euro pro Jahr. Auch alle Nebenkosten der Finanzierung sind absetzbar: Bereitstellungszinsen (oft 0,15-0,25% pro Monat), Kontoführungsgebühren, Schätzkosten, Notarkosten für die Grundschuld und Grundbuchgebühren. Selbst eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung kannst du absetzen. Wichtig: Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar, nur die Zinsen. Deshalb lohnt sich aus steuerlicher Sicht oft eine niedrige Tilgung und längere Laufzeit. Kritisch: Verwendest du das Darlehen auch für private Zwecke, musst du die Zinsen entsprechend aufteilen. Achte deshalb darauf, dass Kredite für vermietete Immobilien klar zweckgebunden sind.

Kostenart	Absetzbar?	Hinweis
Kreditzinsen	Ja, vollständig	Größter Posten
Tilgung	Nein	Nicht steuermindernd
Bereitstellungszinsen	Ja, vollständig	0,15-0,25% pro Monat
Grundschuldeintragung	Ja, vollständig	Einmalig anfallend
Vorfälligkeitsentschädigung	Ja, vollständig	Bei vorzeitiger Ablösung

Kaufnebenkosten und ihre steuerliche Behandlung

Bei den Anschaffungsnebenkosten musst du genau unterscheiden. Die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises) sowie Notarkosten und Grundbuchgebühren (zusammen etwa 1,5-2% des Kaufpreises) zählen zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und werden über die AfA abgeschrieben – also über 50 Jahre. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können das insgesamt 20.000-30.000 Euro Nebenkosten sein, die du nur mit 400-600 Euro pro Jahr absetzen kannst. Anders bei der Maklerprovision: Diese kannst du als Werbungskosten sofort komplett absetzen, sofern du den Makler für die Objektsuche beauftragt hast. Das sind oft 3,5-7% des Kaufpreises, also bei 300.000 Euro zwischen 10.500 und 21.000 Euro – eine erhebliche Steuerersparnis im ersten Jahr. Auch Finanzierungsvermittlungsgebühren sind sofort absetzbar. Ein wichtiger Unterschied: Kaufst du die Immobilie zur Eigennutzung und vermietest sie erst später, kannst du die Kaufnebenkosten nicht nachträglich geltend machen. Die Absetzbarkeit beginnt erst mit Vermietungsbeginn. Tipp: Lass im Kaufvertrag den Wert der Einbauküche oder anderer beweglicher Gegenstände separat ausweisen – diese kannst du schneller abschreiben.

Häusliches Arbeitszimmer und anteilige Kosten

Wenn du ein Arbeitszimmer für die Verwaltung deiner Mietobjekte nutzt, kannst du die Kosten anteilig absetzen. Das lohnt sich besonders bei mehreren Immobilien oder wenn du als privater Vermieter einen erheblichen Verwaltungsaufwand hast. Absetzbar sind dann anteilige Miete oder AfA, Strom, Heizung, Internet und Grundsteuer – entsprechend dem Flächenanteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnung. Bei einer 100 qm Wohnung und einem 15 qm Arbeitszimmer also 15% aller Kosten. Wenn deine Gesamtkosten 12.000 Euro pro Jahr betragen, kannst du 1.800 Euro absetzen. Wichtig: Das Arbeitszimmer muss nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden und der Mittelpunkt deiner vermietungsbezogenen Tätigkeit sein. Ein Schreibtisch in der Ecke des Wohnzimmers reicht nicht. Seit 2023 gibt es alternativ die Homeoffice-Pauschale von 6 Euro pro Tag, maximal 1.260 Euro im Jahr – ohne Nachweis eines separaten Raums. Diese kannst du allerdings nur wählen, wenn du kein absetzbares Arbeitszimmer hast. Kritisch: Das Finanzamt prüft hier gerne genau, ob der Aufwand tatsächlich der Vermietung dient.

Was du nicht absetzen kannst

Nicht alles lässt sich steuerlich geltend machen. Nicht absetzbar sind alle Kosten, die den Wert der Immobilie steigern oder privaten Charakter haben. Dazu gehören: die Anschaffungskosten des Grundstücks (nur das Gebäude ist abschreibbar), Eigenleistungen bei Renovierungen (du kannst nur Material, nicht deine eigene Arbeitszeit absetzen), private Haftpflichtversicherung oder Unfallversicherung (auch wenn du zur Immobilie fährst). Auch Strafen und Bußgelder – etwa wegen verspäteter Nebenkostenabrechnung – sind nicht absetzbar. Leerstandskosten hingegen schon, sofern du die Wohnung zur Vermietung angeboten hast. Ein häufiger Irrtum: Einrichtung für die Mietwohnung ist nur absetzbar, wenn diese möbliert vermietet wird. Bei unmöblierter Vermietung kannst du keine Möbel absetzen. Auch die Kilometerpauschale für Fahrten zur Bank oder zum Steuerberater wegen der Immobilie ist nur schwer durchsetzbar – das Finanzamt sieht hier oft private Mitveranlassung. Wichtig: Bei gemischter Nutzung (etwa teilweise Eigennutzung, teilweise Vermietung) musst du alle Kosten exakt aufteilen – sonst riskierst du, dass das Finanzamt gar nichts anerkennt.

Fazit

Als Vermieter hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine Steuerlast zu senken – von der AfA über Kreditzinsen bis hin zu Verwaltungskosten und Reparaturen. Entscheidend ist, dass du alle Belege systematisch sammelst und die Unterscheidung zwischen sofort absetzbaren Werbungskosten und abschreibungspflichtigen Herstellungskosten kennst. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf kannst du durch geschickte Planung oft