Ab 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland – und 2026 werden die Auswirkungen für viele Eigentümer erstmals richtig spürbar. Die Grundsteuerreform bringt nicht nur neue Berechnungsmodelle, sondern in vielen Kommunen auch deutlich höhere Hebesätze. Was du als Eigentümer konkret zahlen musst, hängt von mehreren Faktoren ab – und mancherorts steigen die Kosten um 30 bis 80 Prozent.
Warum die Grundsteuer 2025/2026 neu berechnet wird
Die Grundsteuer musste reformiert werden, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die alte Berechnung für verfassungswidrig erklärt hat. Die bisherigen Einheitswerte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964, in den neuen sogar aus 1935 – völlig veraltet also. Die neue Berechnung basiert auf aktuellen Grundstückswerten und Bodenrichtwerten, die je nach Bundesland unterschiedlich ermittelt werden. 13 Bundesländer nutzen das Bundesmodell, während Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Ländermodelle entwickelt haben. Die neuen Grundsteuerbescheide wurden bereits 2024 verschickt, doch die tatsächliche Zahlung erfolgt erst ab Januar 2025. Viele Kommunen haben ihre Hebesätze noch nicht endgültig festgelegt – was bedeutet, dass 2026 weitere Anpassungen möglich sind. Die Reform sollte ursprünglich aufkommensneutral sein, doch in der Praxis zeigt sich: Manche zahlen deutlich mehr, andere weniger.
Reform-Grund
BVerfG 2018
Alte Werte von
1964/1935
Bundesmodell nutzen
13 Länder
Zahlung ab
Januar 2025
So setzt sich die neue Grundsteuer zusammen
Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert deiner Immobilie – im Bundesmodell spielen dabei Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Alter eine Rolle. Dieser Wert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, die bundesweit bei 0,31 Promille für Wohngrundstücke liegt (in manchen Ländermodellen abweichend). Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Kommune mit ihrem individuellen Hebesatz – und hier liegt der Knackpunkt. Die Hebesätze variieren zwischen 200 und 900 Prozent, je nach finanzieller Lage der Gemeinde. Eine Stadt wie München hat den Hebesatz von 535 auf 600 Prozent erhöht, während kleinere Gemeinden teils bei unter 300 Prozent bleiben. Problem: Viele Kommunen haben ihre Hebesätze für 2025 zunächst gesenkt, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten – doch bereits für 2026 sind Erhöhungen angekündigt, weil die Haushalte klamm sind.
Was Eigentümer 2026 konkret zahlen müssen
Die konkreten Kosten hängen stark von deiner Region und deiner Immobilienart ab. Ein Einfamilienhaus mit 500 Quadratmetern Grundstück in einer mittelgroßen Stadt zahlt nach dem Bundesmodell zwischen 300 und 800 Euro pro Jahr – je nach Hebesatz und Bodenrichtwert. In Ballungsgebieten wie München, Hamburg oder Frankfurt können die Kosten deutlich höher liegen: 1.000 bis 2.000 Euro jährlich sind keine Seltenheit. Eigentumswohnungen zahlen meist weniger, etwa 150 bis 500 Euro, abhängig von der Wohnfläche und dem Anteil am Grundstück. Gewerbeimmobilien werden mit der höheren Grundsteuer B belastet und zahlen oft das Doppelte bis Dreifache. Wichtig: Wer in Bayern wohnt, profitiert vom Flächenmodell, das deutlich günstiger ist – dort bleiben die Kosten oft unter 200 Euro. In Baden-Württemberg hingegen werden auch Bodenrichtwerte berücksichtigt, was in teuren Lagen zu spürbaren Steigerungen führt. Kritisch: Viele Eigentümer haben ihre Bescheide noch nicht vollständig geprüft – Widerspruch ist innerhalb eines Monats möglich.
| Immobilientyp | Bundesmodell | Bayern (Flächenmodell) |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus (500 m²) | 300–800 €/Jahr | 120–250 €/Jahr |
| Eigentumswohnung (80 m²) | 150–500 €/Jahr | 50–150 €/Jahr |
| Mehrfamilienhaus (10 Wohnungen) | 2.000–5.000 €/Jahr | 800–2.000 €/Jahr |
| Tendenz 2026 | +10–20 % erwartet | Stabil bis leicht steigend |
Hebesätze 2026: Wo es teurer wird
Die Hebesätze sind der größte Unsicherheitsfaktor für 2026. Viele Kommunen haben für 2025 ihre Hebesätze zunächst gesenkt, um die Reform wie versprochen aufkommensneutral zu gestalten. Doch bereits jetzt zeichnet sich ab: 2026 werden viele Städte und Gemeinden die Hebesätze wieder anheben, weil die Haushalte unter Druck stehen. Besonders betroffen sind finanzschwache Kommunen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Dort könnten die Hebesätze um 50 bis 100 Punkte steigen – was die Grundsteuer um 15 bis 25 Prozent verteuert. In Großstädten wie Frankfurt, Köln oder Stuttgart sind Erhöhungen von 30 bis 50 Punkten wahrscheinlich. Positiv: In Bayern bleiben die Hebesätze meist stabil, weil das Flächenmodell weniger Spielraum für Erhöhungen bietet. Kritisch: Die endgültigen Hebesätze für 2026 werden erst in den Haushaltsberatungen im Herbst 2025 festgelegt – Eigentümer haben bis dahin kaum Planungssicherheit. Tipp: Verfolge die kommunalen Beschlüsse und prüfe, ob deine Stadt den Hebesatz erhöht.
Grundsteuer bei Vermietern: Umlagefähigkeit beachten
Wenn du deine Immobilie vermietest, kannst du die Grundsteuer vollständig auf deine Mieter umlegen – sie zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung. Wichtig: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein, sonst bleibst du auf den Kosten sitzen. Bei Bestandsmietverträgen ist die Grundsteuer meist bereits als Betriebskostenposition aufgeführt – dann kannst du die gestiegenen Kosten ab 2025 ohne Mieterhöhung weitergeben. Bei Pauschalmieten oder wenn die Grundsteuer nicht im Vertrag steht, musst du eine Mieterhöhung ankündigen. Problem: In vielen Regionen sind die Mieten bereits nahe der Mietpreisbremse – eine zusätzliche Erhöhung um 50 bis 100 Euro pro Jahr ist oft nicht durchsetzbar. Vermieter mit mehreren Wohnungen spüren die Reform besonders: Bei einem Zehn-Parteien-Haus können sich die Gesamtkosten um 500 bis 1.500 Euro jährlich erhöhen. Tipp: Prüfe deine Mietverträge und informiere Mieter frühzeitig über die gestiegenen Betriebskosten – Transparenz verhindert Streit.
Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Wenn du deinen Grundsteuerbescheid für fehlerhaft hältst, kannst du innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen – die Frist steht im Bescheid. Häufige Fehlerquellen: falsche Grundstücksgröße, veraltete Gebäudedaten (z. B. Baujahr, Wohnfläche) oder ein zu hoher Bodenrichtwert. Besonders bei älteren Immobilien oder umgebauten Objekten sind die Daten oft ungenau. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und begründet werden – ein formloses Schreiben an das Finanzamt reicht, aber du solltest die korrekten Werte belegen (z. B. durch Grundbuchauszug oder Baugenehmigung). Problem: Widersprüche dauern oft 6 bis 18 Monate, und das Finanzamt ist überlastet – eine schnelle Korrektur ist selten. Wichtig: Die Grundsteuer muss trotz Widerspruch weitergezahlt werden. Solltest du Recht bekommen, wird die Differenz später erstattet. Kritisch: Viele Eigentümer prüfen ihre Bescheide nicht genau genug – ein Fehler von nur 10 Quadratmetern Grundstücksfläche kann über die Jahre mehrere hundert Euro kosten.
Strategien gegen steigende Grundsteuerkosten
Du kannst die Grundsteuer nicht vermeiden, aber es gibt ein paar Stellschrauben, um die Belastung zu senken. Erstens: Prüfe deinen Bescheid gründlich auf Fehler – falsche Angaben sind häufiger als gedacht. Zweitens: Wenn du vermietest, lege die Kosten konsequent um – das ist dein gutes Recht und steht dir zu. Drittens: Bei Altbauten oder denkmalgeschützten Immobilien kannst du prüfen, ob du von Sonderregelungen profitierst – manche Bundesländer gewähren Abschläge. Viertens: Langfristig lohnt sich ein Blick auf die kommunale Politik – Hebesätze sind Verhandlungssache, und Bürgerinitiativen können Druck auf überzogene Erhöhungen ausüben. Wichtig: In Regionen mit sehr hohen Hebesätzen (über 700 Prozent) kann es sinnvoll sein, den Verkauf zu prüfen, wenn die laufenden Kosten die Rendite auffressen. Kritisch: Für selbstgenutzte Immobilien gibt es kaum Sparpotenzial – hier bleibt nur die Hoffnung, dass die Kommune ihre Hebesätze moderat hält.
Widerspruchsfrist
1 Monat
Fehlerquote Bescheide
~8–15 %
Bearbeitungszeit Widerspruch
6–18 Monate
Umlagefähig bei Vermietung
100 %
Häufig gestellte Fragen
Wann muss ich die neue Grundsteuer erstmals zahlen?
Die erste Zahlung nach der Reform ist ab 1. Januar 2025 fällig – meist zahlst du vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Kann meine Grundsteuer 2026 noch weiter steigen?
Ja, wenn deine Kommune den Hebesatz erhöht – viele Städte planen das bereits für 2026, nachdem sie ihn 2025 zunächst gesenkt hatten.
Muss ich als Mieter die höhere Grundsteuer zahlen?
Ja, wenn im Mietvertrag Betriebskosten vereinbart sind – die Grundsteuer ist vollständig umlagefähig und wird über die Nebenkostenabrechnung berechnet.
Was passiert, wenn ich meinen Bescheid nicht geprüft habe?
Nach Ablauf der Widerspruchsfrist (1 Monat) wird der Bescheid bestandskräftig – Fehler können dann nur noch in Ausnahmefällen korrigiert werden.
Sind die neuen Werte bis 2026 endgültig?
Der Grundsteuerwert bleibt stabil, aber die Hebesätze können jedes Jahr durch die Kommune angepasst werden – 2026 sind Erhöhungen wahrscheinlich.
Fazit
Die Grundsteuerreform bringt für viele Eigentümer ab 2025 spürbar höhere Kosten – und 2026 dürfte es durch steigende Hebesätze noch teurer werden. Ob du 300 oder 2.000 Euro zahlst, hängt stark von deiner Region, deinem Bundesland und der Haushaltslage deiner Kommune ab. Wichtig: Prüfe deinen Bescheid gründlich, nutze dein Widerspruchsrecht bei Fehlern und lege die Kosten als Vermieter konsequent um. Beobachte die Hebesatzentwicklung in deiner Stadt – viele Kommunen werden die Sätze 2026 weiter anheben. Tipp: Plane die gestiegenen Kosten in deine Liquiditätsplanung ein – gerade bei vermieteten Objekten kann die Belastung schnell mehrere hundert Euro jährlich ausmachen.