Aufzüge zählen in Wohn- und Gewerbegebäuden zu den sicherheitsrelevantesten technischen Anlagen. Sie transportieren täglich Menschen und unterliegen deshalb strengen gesetzlichen Anforderungen. Für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet das: Der Betrieb eines Aufzugs ist nur zulässig, wenn alle vorgeschriebenen Prüfungen fristgerecht durchgeführt und korrekt dokumentiert werden.
Dieser Beitrag erläutert umfassend, welche Prüfpflichten gelten, in welchen Intervallen geprüft wird, welche Unterlagen vorzuhalten sind und ob bzw. wie die Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Ziel ist eine klare, praxisnahe Orientierung für Eigentümer, die rechtssicher handeln möchten.
Warum Aufzüge gesetzlichen Prüfpflichten unterliegen
Ein technischer Defekt am Aufzug kann schwerwiegende Folgen haben – von Personeneinschlüssen bis hin zu Unfällen mit Personenschäden. Der Gesetzgeber stuft Aufzüge daher als überwachungsbedürftige Anlagen ein. Grundlage sind insbesondere die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) sowie ergänzende technische Regeln.
Für Eigentümer ist entscheidend: Die Betreiberverantwortung ist nicht delegierbar. Auch wenn Wartung und Prüfung an Dienstleister vergeben werden, bleibt die rechtliche Verantwortung beim Betreiber der Anlage.
Gesetzliche Grundlagen und Zuständigkeiten
Die zentralen Pflichten ergeben sich aus der Betriebssicherheitsverordnung. Sie schreibt vor, dass Aufzüge nur betrieben werden dürfen, wenn sie regelmäßig von einer zugelassenen Überwachungsstelle geprüft werden, etwa durch Organisationen wie den TÜV.
Neben der Durchführung der Prüfungen sind Eigentümer verpflichtet, alle Ergebnisse lückenlos zu dokumentieren und festgestellte Mängel unverzüglich zu beseitigen.
TÜV-Intervalle: Diese Prüfungen sind verpflichtend
Für Aufzüge sind zwei Prüfarten gesetzlich vorgeschrieben, die in festen Zeitabständen erfolgen müssen.
Hauptprüfung (alle 2 Jahre)
Die Hauptprüfung ist die umfassendste Kontrolle eines Aufzugs. Sie muss alle 24 Monate durchgeführt werden und überprüft unter anderem:
• Tragmittel, Bremsen und Fangvorrichtungen
• Türsysteme und Schachtanlagen
• Steuerung und Sicherheitseinrichtungen
• Notrufsysteme und Notbeleuchtung
• Einhaltung aktueller sicherheitstechnischer Vorgaben
Besteht der Aufzug diese Prüfung nicht, darf er nicht weiter betrieben werden, bis alle sicherheitsrelevanten Mängel behoben sind.
Zwischenprüfung (jährlich)
Zusätzlich zur Hauptprüfung ist jährlich eine Zwischenprüfung vorgeschrieben. Diese dient der laufenden Sicherheitskontrolle und konzentriert sich auf besonders sensible Komponenten.
Wichtig: Die Zwischenprüfung ersetzt nicht die Hauptprüfung, sondern ergänzt sie.
Übersicht der Prüfintervalle
| Prüfart | Intervall | Umfang |
|---|---|---|
| Hauptprüfung | Alle 2 Jahre | Umfassende Sicherheitsprüfung |
| Zwischenprüfung | Jährlich | Ergänzende Sicherheitskontrolle |
Wer darf Aufzüge prüfen?
Die Prüfungen dürfen ausschließlich von zugelassenen Überwachungsstellen durchgeführt werden. Interne Kontrollen durch Hausmeister oder Wartungsfirmen reichen nicht aus, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
Die Wartung des Aufzugs und die gesetzliche Prüfung sind dabei klar zu trennen:
Wartung dient dem Erhalt der Technik – Prüfung dient der rechtlichen Betriebserlaubnis.
Dokumentationspflicht: Diese Unterlagen sind vorgeschrieben
Neben der Prüfung selbst ist die Dokumentation ein zentraler Bestandteil der Betreiberpflichten. Eigentümer müssen jederzeit folgende Unterlagen vorhalten können:
- Prüfberichte der Haupt- und Zwischenprüfungen
- Mängelprotokolle und Nachweise der Mängelbeseitigung
- Wartungsverträge und Wartungsnachweise
- Anlagenbuch bzw. Aufzugsakte
Fehlende oder unvollständige Unterlagen können bei Kontrollen als Verstoß gegen die Betriebspflicht gewertet werden – selbst wenn die Prüfung durchgeführt wurde.
Kosten der Aufzugsprüfung: Umlage auf Mieter?
Die Frage der Kostenumlage ist für Vermieter besonders relevant. Grundsätzlich gilt:
Umlagefähige Kosten
Folgende Kosten dürfen in der Regel über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag dies vorsieht:
- Kosten der wiederkehrenden Prüfungen
- laufende Wartungskosten
- Betrieb des Notrufsystems
Nicht umlagefähige Kosten
- Reparaturen und Instandsetzungen
- Modernisierungen und Umbauten
- Austausch tragender Komponenten
- Kosten aufgrund versäumter Prüfpflichten
Diese Ausgaben zählen zur Instandhaltung und sind vom Eigentümer zu tragen.
Haftungsrisiken bei Verstößen
Wer Prüfintervalle nicht einhält oder Mängel ignoriert, setzt sich erheblichen Risiken aus. Im Schadensfall drohen:
• persönliche Haftung des Eigentümers
• Regressforderungen von Versicherungen
• Bußgelder durch Aufsichtsbehörden
• strafrechtliche Konsequenzen bei Personenschäden
Eine ordnungsgemäße Prüfung schützt daher nicht nur Nutzer, sondern auch den Eigentümer selbst.
Fazit: Prüfpflichten sind kein Formalismus
Die Prüfpflichten für Aufzüge sind klar geregelt und strikt einzuhalten. Regelmäßige TÜV-Prüfungen, saubere Dokumentation und eine korrekte Kostenumlage gehören zu den zentralen Betreiberpflichten von Eigentümern und Hausverwaltungen.
Wer diese Pflichten ernst nimmt und strukturiert organisiert, stellt den sicheren Betrieb der Anlage sicher und minimiert rechtliche sowie finanzielle Risiken nachhaltig.