Legionellen sind für viele Eigentümer und Mieter ein abstraktes Risiko – bis Post vom Gesundheitsamt oder der Hausverwaltung kommt. Spätestens dann stellt sich eine zentrale Frage: Wer ist eigentlich für die Legionellenprüfung verantwortlich – Eigentümer oder Mieter? Die Antwort ist eindeutig, wird in der Praxis jedoch häufig missverstanden. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen, Pflichten und Kostenfragen klar und praxisnah.
Was ist eine Legionellenprüfung und warum ist sie wichtig?
Legionellen sind Bakterien, die sich in Warmwasseranlagen vermehren können, insbesondere bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Gelangen sie in die Atemluft – etwa beim Duschen – können sie schwere Lungenentzündungen (Legionellose) verursachen.
Die Legionellenprüfung dient dem Schutz der Bewohner und ist kein freiwilliger Service, sondern in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Sie soll sicherstellen, dass die Trinkwasserqualität den hygienischen Anforderungen entspricht und gesundheitliche Risiken frühzeitig erkannt werden.
Wann ist eine Legionellenprüfung gesetzlich vorgeschrieben?
Eine Prüfungspflicht besteht, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
In diesen Fällen muss die Legionellenprüfung mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden. Bei öffentlichen oder gewerblich genutzten Gebäuden können sogar jährliche Prüfintervalle vorgeschrieben sein.
Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich?
Die klare Antwort lautet: Der Eigentümer bzw. Vermieter.
Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Trinkwasserinstallation und die Einhaltung aller Prüfpflichten liegt beim Eigentümer der Immobilie. Das gilt unabhängig davon, ob die Verwaltung intern erfolgt oder eine externe Hausverwaltung beauftragt ist.
Zu den Pflichten des Eigentümers gehören:
Mieter sind nicht verpflichtet, die Prüfung selbst zu organisieren oder zu veranlassen.
Müssen Mieter die Legionellenprüfung dulden?
Ja. Mieter sind verpflichtet, den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen, wenn dieser für die Probenahme erforderlich ist. Die Entnahme erfolgt meist an ausgewählten Entnahmestellen wie Dusche oder Waschbecken.
Eine Verweigerung des Zutritts kann als Vertragsverletzung gewertet werden, da die Maßnahme dem Gesundheitsschutz aller Bewohner dient.
Wer trägt die Kosten der Legionellenprüfung?
Die Kostenfrage ist für viele Eigentümer entscheidend. Grundsätzlich gilt:
- Die Legionellenprüfung ist eine Betriebskostenposition
- Die Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden
- Voraussetzung: Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart
Die Kosten pro Wohneinheit liegen in der Praxis meist im niedrigen zweistelligen Eurobereich pro Jahr und gelten als laufende Kosten der Wasserversorgung.
Nicht umlagefähig sind hingegen:
- Kosten für Sanierungsmaßnahmen
- Umbauten oder technische Nachrüstungen
- Austausch veralteter Warmwassersysteme
Diese fallen unter Instandhaltungspflichten des Eigentümers.
Was passiert bei zu hohen Legionellenwerten?
Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, muss der Eigentümer unverzüglich handeln. Dazu gehören:
Je nach Befund können Duschverbote oder Nutzungseinschränkungen ausgesprochen werden. Untätigkeit kann zu Bußgeldern und Haftungsrisiken führen.
Typische Fehler aus der Praxis
In der täglichen Arbeit im Handwerk und in der Immobilienbetreuung zeigen sich immer wieder ähnliche Probleme:
- Prüfpflicht wird nicht erkannt oder ignoriert
- Falsche Annahme, Mieter seien zuständig
- Fehlende oder unvollständige Dokumentation
- Keine Information der Mieter über Ergebnisse
- Veraltete oder schlecht gewartete Anlagen
Gerade ältere Mehrfamilienhäuser sind hier besonders betroffen.
Fazit: Klare Verantwortung beim Eigentümer
Die Legionellenprüfung ist eindeutig Aufgabe des Eigentümers bzw. Vermieters. Mieter müssen die Maßnahme dulden, tragen aber nicht die organisatorische Verantwortung. Die Kosten sind in der Regel umlagefähig, während technische Mängel vom Eigentümer zu beheben sind.
Wer frühzeitig prüft, korrekt dokumentiert und fachgerecht handelt, schützt nicht nur die Gesundheit der Bewohner, sondern auch sich selbst vor rechtlichen und finanziellen Risiken. Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist die Legionellenprüfung daher ein fester Bestandteil einer professionellen und verantwortungsvollen Gebäudebewirtschaftung.
Wenn Sie Unterstützung bei der technischen Bewertung, der Organisation von Prüfungen oder der Instandsetzung von Trinkwasseranlagen benötigen, ist ein qualifizierter Fachbetrieb der richtige Ansprechpartner.